Software für Forderungen nach dem Titel

Lösung für die Wohnungswirtschaft

Forderungs­management für die Wohnungs­wirtschaft

Titulierte Mietforderungen in der Wohnungswirtschaft fair und nachvollziehbar durchsetzen – auch bei ehemaligen Mietern mit unbekannter Anschrift. Die Software bereitet vor, Sie entscheiden und geben frei.

14 Tage kostenlos testen Frage stellen
Auf dieser Seite

Ausgangslage

Typische Situationen in der Wohnungswirtschaft

Titulierte Forderungen entstehen in der Wohnungswirtschaft meist am Ende eines Mietverhältnisses. Drei Situationen sind typisch.

Mietrückstände nach dem Auszug

Die offene Miete ist tituliert, die Wohnung ist längst neu vermietet. Offen ist der Restbetrag mit Zinsen und Kosten.

Nachforderung aus der Betriebskosten­abrechnung

Die Nebenkostenabrechnung kommt oft erst nach dem Auszug. Ist die Nachforderung tituliert, legen Sie sie mit ihrem eigenen Titel als Fall an.

Schadensersatz nach der Rückgabe

Für Schäden an der Wohnung liegt ein Urteil oder ein gerichtlicher Vergleich vor. Auch diese Forderung führen Sie nach dem Titel weiter.

Welcher Titel liegt vor?

Häufig ein Vollstreckungsbescheid aus dem gerichtlichen Mahnverfahren oder ein Urteil, etwa nach einer Klage auf Zahlung und Räumung; manchmal ein gerichtlicher Vergleich.

In der Fallakte erfassen Sie den Titel zusammen mit Schuldner und Forderungsart – für Miete oder Nebenkosten „Allgemeine Forderung“. Beim Vollstreckungsbescheid ist eine Klausel in der Regel nicht nötig (§ 796 Abs. 1 ZPO).

Leistungsgrenze: Formularentwürfe erstellt die Software derzeit nur für einfach gelagerte Fälle – eine Hauptforderung mit höchstens einer Zinsregel, ein Gläubiger und ein Schuldner. Titel gegen mehrere Mieter als Gesamtschuldner, Forderungen von Wohnungseigentümergemeinschaften und die Räumung gehören nicht dazu. Unterstützte Fälle

Unbekannte Anschrift

Ehemalige Mieter ohne bekannte Anschrift

Nach dem Auszug ist die neue Anschrift oft nicht bekannt. Sie können den Gerichtsvollzieher im Vollstreckungsauftrag beauftragen, den Aufenthaltsort zu ermitteln (§ 755 ZPO).

  1. Sie

    Auftrag wählen

    Sie entscheiden, ob Sie die Ermittlung des Aufenthaltsorts beauftragen. Im amtlichen Formular ist das Modul M der Anlage 1; dieses Modul befüllt die Software nicht.

  2. Software

    Formular befüllen

    Die Software übernimmt Gläubiger, Schuldner, Titel und Forderungsaufstellung aus Ihren Falldaten in den Entwurf des Vollstreckungsauftrags.

  3. Sie

    Kontrollieren, freigeben, einreichen

    Sie bestätigen die Erklärungen im Formular. Eine zweite berechtigte Person in Ihrem Unternehmen gibt frei (Vier-Augen-Freigabe). Das PDF reichen Sie selbst beim Gerichtsvollzieher ein.

  4. Gerichtsvollzieher

    Aufenthaltsort ermitteln

    Der Gerichtsvollzieher ermittelt den Aufenthaltsort, etwa über die Meldebehörde. Eine neue Anschrift tragen Sie in der Fallakte nach.

Die Formulare füllt die Software derzeit für einfach gelagerte Fälle aus. Welche Fälle unterstützt werden, steht im Produktüberblick.

Sind Bankverbindung oder Arbeitgeber der ehemaligen Mieter bekannt, können Sie auch einen Antrag auf Pfändungs- und Überweisungsbeschluss (PfÜB) vorbereiten. Sie wählen, was gepfändet wird: Kontoguthaben (Drittschuldner ist die Bank) oder Arbeitseinkommen (Drittschuldner ist der Arbeitgeber). Name, PLZ und Ort der Bank übernimmt die Software aus der IBAN; die Straße ergänzen Sie. Nach der erfassten Zustellung legt die Software Wiedervorlagen an.

Produktausschnitt Wiedervorlagen, berechnet aus den erfassten Daten. Beispiel – alle Namen, Daten und Aktenzeichen sind erfunden.

Formularstand

Seit dem 01.10.2026 gelten neue Fassungen der Formulare für den Vollstreckungsauftrag (Anlage 1) und den PfÜB-Antrag (Anlage 4), Fassung BGBl. 2026 I Nr. 132. Welche Fassung die Software verwendet, sehen Sie im Formularmonitor.

Fälle anlegen

Viele Mietfälle, ein Überblick

Ihre Mietkonten führen Sie weiter im wohnungswirtschaftlichen ERP-System. Für die Zeit nach dem Titel legen Sie die titulierten Fälle in der Software an – mit Forderungsrolle, Ihrem Aktenzeichen, Forderungsart, Schuldner und Titel. Bestände übernehmen Sie per Excel/CSV, mit Prüfung vor dem Import; angelegt werden nur fehlerfreie Zeilen. Über die Programmschnittstelle (API) kann Ihre IT eigene Systeme wie das ERP anbinden.

  • Je Fall: eigene oder erworbene Forderung; Forderungen Dritter sind gesperrt
  • Organisation mit den Rollen Inhaber, Sachbearbeitung, Freigabe und Lesen
  • Je Fall: Restsaldo aus dem Forderungskonto, Entwürfe und Wiedervorlagen
  • Fallliste mit Filtern nach Status und „mit Entwürfen zur Freigabe“

Den Bezug zum Mietobjekt – etwa Wirtschaftseinheit oder Wohnungsnummer – stellen Sie über Ihr eigenes Aktenzeichen her.

Mehr zur Einrichtung 

Produktausschnitt: neuen Fall anlegen, mit Forderungsrolle; Forderungen Dritter und von Wohnungseigentümergemeinschaften sind gesperrt. Beispiel – alle Namen und Angaben sind erfunden.

Forderungskonto

Zahlungen und Mietkaution im Forderungskonto

Nach dem Titel gehen oft noch Zahlungen in Teilbeträgen ein. Im Forderungskonto erfassen Sie jede Zahlung mit Datum, Zahler und Verwendungszweck. Zahlungseingänge aus dem Kontoauszug ordnet die Software als Vorschlag zu, wenn Ihr Aktenzeichen oder das Geschäftszeichen des Titels im Verwendungszweck steht; gebucht wird erst nach Ihrer Bestätigung je Zahlung.

Hat der Zahler bestimmt, worauf er zahlt, ordnen Sie die Zahlung selbst zu. Sonst verrechnet die Software in der gesetzlichen Reihenfolge – Kosten, dann Zinsen, dann Hauptforderung (§ 367 BGB) – und zeigt den Rechenweg. Den Restsaldo sehen Sie jederzeit.

Erfasste Zahlungen übernimmt die Software mit Rechenweg in die Forderungsaufstellung zum Entwurf; das Ergebnis sehen Sie vorher durch und bestätigen es. Welche Fälle unterstützt werden, steht im Produktüberblick.

Mietkaution: Ihre Bewertung

Ob und in welcher Höhe eine Kaution mit titulierten Forderungen verrechnet wird, ist eine rechtliche Frage des Einzelfalls. Sie bewerten das selbst oder mit anwaltlicher Beratung. Eine vorgenommene Verrechnung erfassen Sie im Forderungskonto mit Datum und Verwendungszweck.

Produktausschnitt Forderungskonto mit verrechneter Teilzahlung. Beispieldaten – alle Beträge und Aktenzeichen sind erfunden.

Abgrenzung

Nicht dabei: Räumung und Grundstücke

Die Software unterstützt die Vollstreckung von Geldforderungen. Andere Wege der Zwangsvollstreckung bleiben außen vor.

  • Räumung der Wohnung: Die Herausgabevollstreckung nach § 885 ZPO ist nicht Gegenstand der Software.
  • Vollstreckung in Grundstücke, etwa eine Zwangshypothek: ein Fall für anwaltliche Beratung.
  • Rechtliche Prüfung im Einzelfall, zum Beispiel bei Einwänden gegen die Forderung. Dafür wenden Sie sich an eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt oder an einen registrierten Inkassodienstleister.

Vor dem Titel? Einstieg der Software ist der vorhandene Titel.

Software, keine Rechtsberatung

einfach vollstrecken ist eine Software. Sie bereitet Unterlagen auf Grundlage Ihrer Angaben vor. Ob und welche Maßnahme Sie ergreifen, entscheiden Sie. Wir prüfen keine Ansprüche, beraten nicht im Einzelfall und ziehen keine Forderungen ein.

Rechtliche Einordnung lesen

Hausverwaltung

Hausverwaltungen: nur eigene Forderungen

Die Software ist für eigene Forderungen gedacht. Hausverwaltungen nutzen sie deshalb für Forderungen, die ihnen selbst zustehen.

Mieten aus verwalteten Wohnungen oder Hausgeld stehen dagegen den Eigentümern oder der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu. Für die Verwaltung sind das Forderungen Dritter; dafür ist die Software nicht gedacht, und die Forderungsrolle „Forderung eines Dritten“ ist gesperrt. Auch die Forderungsrolle „Wohnungseigentümergemeinschaft“ ist derzeit gesperrt.

Sie vermieten privat?

Dann ist die offene Miete Ihre eigene Forderung. Mit einem Titel können Sie die Software selbst nutzen – erklärt in einfacher Sprache, mit Endpreisen.

Haltung

Fair bleiben gegenüber ehemaligen Mietern

Viele Schuldner sind ehemalige Mieterinnen und Mieter, oft in einer schwierigen Lage. Sachliche Sprache und nachvollziehbar berechnete Beträge gehören für uns dazu.

Zahlungsvereinbarung über den Gerichtsvollzieher

Haben Sie eine Zahlungsvereinbarung nicht ausgeschlossen, kann der Gerichtsvollzieher eine Zahlungsfrist oder Raten einräumen. Voraussetzung ist, dass der Schuldner glaubhaft darlegt, die Beträge zahlen zu können. Die Tilgung soll binnen zwölf Monaten erfolgen; Sie können unverzüglich widersprechen (§ 802b ZPO).

Ob Sie eine Zahlungsvereinbarung zulassen, legen Sie im Vollstreckungsauftrag fest (Modul G der Anlage 1); die Software wählt dort nichts vor.

So zeigt sich das in der Software

  • Zahlungen mindern im Forderungskonto sichtbar den Restsaldo.
  • Zinsen und Kosten werden nachvollziehbar berechnet, nicht pauschal aufgeschlagen.
  • Vor jedem Entwurf fragt die Software in Vorab-Abfragen Sonderfälle ab, etwa Insolvenz, Tod oder eine getroffene Zahlungsvereinbarung. Lautet eine Antwort „Ja“, entsteht kein Entwurf. Wie es weitergeht, entscheidet Ihr Team.
  • Keine automatischen Mahnserien und kein Schuldnerportal.

Fragen und Antworten

Häufige Fragen aus der Wohnungswirtschaft

Können wir Titel aus Altbeständen bearbeiten?

Ja. Titel aus Ordnern legen Sie als Fall in der Fallakte an. Bestände aus Tabellen übernehmen Sie per Excel oder CSV nach unserer Vorlage, mit Prüfung vor dem Import: Die Software zeigt Fehler je Zeile und Spalte und erkennt Dubletten (gleiches Aktenzeichen oder gleicher Titel); angelegt werden nur fehlerfreie Zeilen, höchstens 5.000 je Datei und bis zur Titelgrenze Ihres Tarifs. Über die Programmschnittstelle (API) kann Ihre IT Fälle auch aus eigenen Systemen anlegen, mit denselben Prüfungen; Entwürfe und Freigaben nur im Kundenbereich. Wie Sie dabei vorgehen, lesen Sie auf der Seite Einrichtung. Die Formulare füllt die Software derzeit für einfach gelagerte Fälle aus; welche Fälle unterstützt werden, steht im Produktüberblick.

Titulierte Forderungen verjähren grundsätzlich in 30 Jahren, künftig fällige Zinsen aber in der regelmäßigen Frist (§ 197 BGB). Zur Verjährung trifft die Software keine Aussage. Wiedervorlagen nach Ihren erfassten Daten – sie ersetzen nicht Ihre eigene Fristenkontrolle. Mehr im Ratgeber Titel und Verjährung.

Unterstützt die Software Räumungen?

Nein. Die Software ist für die Vollstreckung von Geldforderungen gedacht. Die Räumung (Herausgabevollstreckung nach § 885 ZPO) gehört nicht dazu. Offene Geldforderungen aus demselben Mietverhältnis können Sie aber in der Software weiterführen.

Was ist mit WEG-Hausgeld?

Beim Hausgeld ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Gläubigerin, nicht die Verwaltung. Für die Verwaltung ist das eine Forderung eines Dritten. Forderungen von Wohnungseigentümergemeinschaften unterstützt die Software derzeit nicht: Die Forderungsrolle „Wohnungseigentümergemeinschaft“ ist gesperrt. Mehr unter Hausverwaltungen.

Quellen und Stand

Die Rechtsangaben auf dieser Seite beschreiben den allgemeinen Stand. Sie ersetzen keine Rechtsberatung im Einzelfall.

Nächster Schritt

Weiterlesen

Bausteine, Ablauf nach dem Titel und Gründe für das eigene Team.

 Alle Lösungen Nach oben

Jetzt starten

Bereit für Ihren ersten Fall?

Konto anlegen, Paket oder Tarif wählen, loslegen. Sie zahlen per Karte oder SEPA-Lastschrift, privat auch per PayPal. So starten Sie

Jetzt starten Frage stellen
Jetzt starten